グローバルREITチーム
銘柄分析・株価分析を通じて
REITのリターン+αのリターンを提供する
- グローバルREIT(日本を含む)
- アクティブ
チームの特徴
2019年発足。主にラップファンドの顧客を中心とした個人・法人のお客様向けに、
国内・海外REITのインハウス、アクティブ運用商品を提供。運用資産は約1,800億円。
チームリーダーは、吉村典高チーフ・ファンドマネージャー。
運用調査経験25年。1999年当社入社、企業調査を経てインデックスファンドマネージャーに。
2017年よりアクティブファンドのファンドマネージャー。
インデックスも含めたJ-REITファンドは2008年から担当。
チームメンバーは、20～40代の5名で構成(兼任1名)。平均運用調査経験13年。
日本株式・国内REIT・海外株式・海外REITの運用経験者、海外のREIT運用会社
コーヘン＆スティアーズへのトレーニー経験者などREITに関する専門性を有するチーム。
運⽤哲学
- REITの本源的価値は将来生み出す分配金によるキャッシュフローとその確実性などを考慮した割引率によって決定し、本来株価はこれに収斂。
- ただし、REIT市場には株式として、また債券としての評価を行うなど様々な評価軸を持ったプレイヤーが参加しており、市場の非効率性（ミス・プライシング）が生じることが多く、裁定取引による収益機会がある。
- 当チームでは銘柄毎の将来キャッシュフローの成長を見極める。また、理論的な株価位置を求め、これと市場価格の差分を収益の源泉とする。
運⽤手法
- トップダウンアプローチとして、各セクターのファンダメンタルズ（賃貸市場における供給量の推移、マクロ環境から想定される需要動向）から求めるセクターの成長性とバリュエーションを勘案し、セクターアロケーションを決定。
- 財務分析の定量評価に加えて、マネジメントへの取材、スポンサー取材、物件見学などを通じて利益の安定性・成長性を推定するなど、定性的な判断を行い、各銘柄の適正なバリュエーションを算出。
- 適正なバリュエーションと株価が示す実際のバリュエーションとのギャップを発見し、割安な銘柄をオーバーウェート、割高な銘柄をアンダーウェートとし、適切なリバランスを実施することで、超過収益をめざす。
主要な運用戦略
J-REITアクティブファンド
J-REITを投資対象とし、チームの運用方針に沿った運用を行い、市場平均を上回るリターンをめざす。
J-REITは銘柄数が少なく、ビジネスモデルも賃貸不動産保有に特化しているため、
運用戦略のうち、バリュエーションのギャップ発見を重視。
US-REITネクスト
米国リートの中において、長期的な需要・供給予測に加え、競争環境や規制リスクなどを勘案し、
産業としての成長だけでなくリートのリターンとして長期・構造的に有望なセクターを選別。
個別銘柄の成長性を加味したバリュエーションを重視。また個別銘柄の競争力や経営方針、
バランスシートの健全性、保有資産の地理的分布等を勘案してポートフォリオを構築。
オーストラリアリアルアセット
オーストラリアのリートだけでなく、インフラ関連銘柄を加えたリアルアセットへの投資が特徴。
需要・供給や競争環境等を考慮して長期的な業績拡大が期待できるか、コスト構造やバランスシート
等に鑑みて収益性を維持できるか、長期的な成長を実現するための資本政策は適正か、キャッシュフ
ローや利益の成長性を加味したバリュエーションは適正かなどを勘案してポートフォリオを構築。
2024年10月末時点